Cómo calcula MetrikHome la rentabilidad de un piso

Todo el cálculo en un solo análisis

MetrikHome está diseñado para el inversor que compra para reformar y vender. Un análisis reúne en un solo informe todo lo que decide una operación:

• El precio de venta que tendrá el piso una vez reformado.
• El coste de la reforma según su estado real.
• Los gastos e impuestos de comprar y de vender, y la financiación si compras con hipoteca.
• La rentabilidad y el precio recomendado: lo máximo que puedes pagar para llegar a tu objetivo.

Además, la web ofrece gratis herramientas específicas que son piezas sueltas de este mismo método, como la de gastos de compra. Usan las mismas fórmulas y las mismas tablas que el análisis, así que un mismo dato nunca da dos resultados distintos. La diferencia es que en ellas cada cifra la pones tú; en el análisis salen del anuncio, de los testigos y de las fotos, y llegan ya combinadas.

El precio de venta tras la reforma: testigos reales

No usamos la media del barrio. Partimos de testigos: pisos concretos ya reformados alrededor del que miras, con su precio y sus metros. Cada testigo se ajusta al inmueble analizado por las diferencias que más pesan en el precio (planta, ascensor, balcón, terraza, baños, vistas) y se usa la mediana, para que un anuncio extravagante no arrastre el resultado. Como el precio de un anuncio no es el de cierre, antes de calcular se corrige a la baja. En el informe ves cada testigo uno a uno.

El coste de la reforma: las fotos del anuncio

Una IA revisa las fotos y analiza los distintos elementos del inmueble: suelos, ventanas, instalaciones, techos, humedades y señales de problemas estructurales. Con eso se asigna un nivel de reforma y su coste por metro cuadrado, con un método diseñado y validado por nuestro partner de construcción, BRIKON. Si las fotos no dejan claro el estado, se da por hecha una reforma completa en vez de suponer que el piso está impecable.

Gastos, impuestos y financiación

El análisis suma el impuesto de transmisiones de la provincia del inmueble, notaría, registro y gestoría, la comisión de venta, la plusvalía municipal y, si compras con hipoteca, los intereses durante la operación y la cancelación. Cada línea va desglosada en el informe para que puedas comprobarla.

Cada dato fiscal tiene fecha y fuente, y lo revisamos cada enero, cuando entran en vigor los presupuestos nuevos, y siempre que cambia una norma que le afecta. Importa más de lo que parece: los coeficientes de la plusvalía municipal para 2026 se aprobaron en diciembre de 2025 y quedaron derogados a finales de enero, cuando el Congreso no convalidó el real decreto-ley que los traía. Quien los publicó entonces tuvo durante meses una tabla que ya no era la vigente.

Calculamos el tipo general de cada impuesto. Las bonificaciones (vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa y otras) son decenas de regímenes distintos que cambian cada año en cada comunidad; si tienes derecho a una, escribes tu porcentaje y el cálculo lo usa.

La rentabilidad y el precio recomendado

La rentabilidad es el beneficio de la operación dividido entre todo lo que inviertes en ella: compra, impuestos, gastos y reforma. El informe la da antes y después de impuestos y, si hay hipoteca, también sobre el dinero que pones de tu bolsillo.

El precio recomendado es la misma cuenta al revés: el precio máximo de compra con el que la operación llega a la rentabilidad que buscas. Comparado con el precio del anuncio, te dice cuánta rebaja tienes que conseguir antes de ir a negociar.

Lo que no es

Ni el análisis ni las herramientas son una tasación, que es un documento oficial que firma un tasador homologado y que pide el banco, ni asesoramiento fiscal: son cálculos orientativos para decidir si una operación sale a cuenta. Lo detallan los términos y condiciones.

Quién lo escribe

Todo el contenido de esta web lo escribe y lo revisa el Equipo MetrikHome antes de publicarlo. Cuando un dato cambia, se corrige la página y se actualiza su fecha de revisión; si el contenido no cambia, la fecha tampoco.