Contrato de arras: cuánto se paga, los tres tipos y qué pasa si alguien se echa atrás

¿Cuánto se paga de arras?

Lo habitual es el 10 % del precio, pero es costumbre, no ley: ninguna norma fija una cantidad ni un porcentaje, y comprador y vendedor pueden pactar menos o más. En un piso de 200.000 €, ese 10 % son 20.000 €.

Las arras no son un gasto aparte: son un pago a cuenta del precio y se descuentan el día de la escritura. Lo que sí cambia con la cantidad es cuánto dinero pones en riesgo si la compra se tuerce, y cuánto le cuesta al vendedor echarse atrás. Por eso la cifra se negocia pensando en el tipo de arras, que es lo que decide qué pasa con ese dinero.

Los tres tipos de arras y qué pasa en cada uno

El Código Civil solo regula expresamente uno de ellos, el del artículo 1454. Los otros dos salen de las reglas generales de los contratos. La diferencia de fondo es si el contrato permite echarse atrás pagando un precio conocido o no lo permite.

Ejemplo: piso de 200.000 € con 20.000 € de arras. En las confirmatorias la cifra no está fijada de antemano: depende de los daños que se acrediten.

Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)

Son las únicas que permiten desistir sin dar explicaciones. El artículo 1454 dice que, si ha habido arras o señal, el contrato podrá rescindirse «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Quien se echa atrás paga el precio de salida y ahí termina todo: el comprador pierde lo que entregó y el vendedor devuelve lo recibido más otro tanto.

Arras confirmatorias

Son una señal a cuenta del precio que confirma que la venta está cerrada. No dan derecho a desistir. Si una parte no cumple, la otra puede elegir entre exigir que se cumpla el contrato (y acabar firmando la compraventa, si hace falta por vía judicial) o resolverlo, y en los dos casos reclamar los daños y perjuicios, como prevé el artículo 1124 del Código Civil. Aquí no hay una cifra de salida fijada: la indemnización depende de lo que se pueda acreditar.

Arras penales

Castigan el incumplimiento, pero tampoco permiten desistir: funcionan como una cláusula penal. Quien incumple pierde las arras (o paga la pena que se haya pactado) y el contrato sigue obligando. Según el Código Civil, la pena sustituye a la indemnización si no se pactó otra cosa (artículo 1152), y quien sí ha cumplido no puede exigir a la vez que se firme la venta y cobrar la pena, salvo que el contrato se lo permita claramente (artículo 1153). Con arras penales, lo que diga el papel pesa todavía más.

Si el contrato no dice qué tipo son, son confirmatorias

Es el error más caro, porque casi todo el mundo firma pensando que puede echarse atrás perdiendo la señal. No es así si el contrato no lo dice con claridad. El Tribunal Supremo considera que las arras del artículo 1454 son excepcionales y de interpretación restrictiva: en caso de duda, las arras son confirmatorias. En su sentencia 583/2018, de 17 de octubre, rechazó que fueran penitenciales unas arras cuyo contrato solo citaba el artículo 1454 sin dejar claro que las partes querían poder desistir. Citar el artículo no basta: hay que decir expresamente que cualquiera de las dos partes puede echarse atrás y qué paga cada una si lo hace.

En Cataluña rige su propio Código Civil, que va en la misma línea y lo dice por escrito: el dinero que el comprador entrega al vendedor se entiende como arras confirmatorias, y las penitenciales tienen que pactarse expresamente (artículo 621-8).

Cuánto pierdes si te echas atrás, y cuánto paga el vendedor

Depende por completo del tipo de arras. Con el ejemplo de 20.000 € de arras sobre un piso de 200.000 €:

• Penitenciales, te echas atrás tú: pierdes los 20.000 € y no debes nada más.
• Penitenciales, se echa atrás el vendedor: te devuelve 40.000 €. Tú recuperas tus 20.000 € y cobras otros tantos; a él le cuesta 20.000 €.
• Confirmatorias: no hay una cifra. Si te echas atrás, el vendedor puede exigirte que compres o dar el contrato por resuelto y reclamarte daños. Si es él quien falla, tú tienes las mismas opciones.
• Penales: quien incumple pierde la pena pactada y, según el contrato, la otra parte puede además exigir que se firme la venta.

Hay una consecuencia que pocos miran desde el lado del comprador. Con arras penitenciales, al vendedor echarse atrás le cuesta exactamente el importe de las arras. Si le llega una oferta que supera la tuya en más que esa cantidad, devolverlas duplicadas le sale a cuenta. Unas arras bajas te exponen poco si fallas tú, pero también te protegen poco de que el vendedor se vaya con otro comprador.

¿Qué pasa si no te conceden la hipoteca?

Si el contrato no dice nada, que el banco te niegue la hipoteca no te permite recuperar las arras: con penitenciales las pierdes, y con confirmatorias el vendedor puede además reclamarte que cumplas.

Lo que te protege es una condición de financiación escrita en el propio contrato (las llamadas arras condicionadas a la hipoteca): si el banco la deniega, el contrato se deshace y las arras se devuelven enteras. Para que sirva de algo tiene que ser concreta: en qué plazo tienes que conseguir la hipoteca, por qué importe mínimo y cómo acreditas la denegación. Una frase vaga del tipo «sujeto a financiación» es la que acaba en discusión.

Y ojo con la tasación. La mayoría de bancos financian como máximo el 80 % del menor de dos valores: el precio de compra o el de tasación. Si pactas un precio y la tasación sale por debajo, el banco te presta menos de lo que contabas y la diferencia la pones tú. Por eso quien compra con hipoteca tiene motivos para encargar la tasación antes de firmar las arras, o para que la condición de financiación cubra también ese caso.

Cuánto dinero necesitas desde las arras hasta la firma

Las arras son solo el primer pago. El día de la escritura tienes que llevar el resto del precio que no financie el banco y, además, pagar los gastos de la compra: el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano, notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Firmar las arras sin haber sumado todo eso es la forma más rápida de perderlas: descubres que te falta dinero cuando ya no puedes echarte atrás gratis.

¿El contrato de arras se firma ante notario?

No es obligatorio. Es un contrato privado y vale igual firmado en la inmobiliaria o en casa: desde que lo firmas, te obliga. Firmarlo ante notario es opcional y tiene ventajas: el notario revisa el contenido, explica las cláusulas a las dos partes y puede custodiar el dinero hasta la escritura. El propio Consejo General del Notariado recomienda consultar al notario que elijas antes de firmar nada o entregar dinero.

¿Se pueden pagar las arras en efectivo?

Si el vendedor es una empresa o actúa como profesional (una promotora, un banco, una sociedad inversora), no: la ley prohíbe pagar en efectivo cualquier operación de 1.000 € o más en la que una de las partes sea empresario o profesional. Entre particulares ese límite no se aplica, pero la escritura de compraventa tiene que identificar cómo se pagó el precio, incluido lo que se entregó antes, y en qué medio. Lo sensato es pagar las arras por transferencia desde tu cuenta, con un concepto que las identifique: queda prueba de que las entregaste y el notario puede reflejarlas sin problemas.

Qué debe recoger un contrato de arras de vivienda

No publicamos un modelo para rellenar: un contrato mal adaptado a tu operación puede costarte las arras, y cada compra tiene sus particularidades. Lo que sí puedes comprobar es que el tuyo recoja, como mínimo:

• Quién compra y quién vende, con su DNI o NIF, y que firman todos los propietarios o alguien con poder para hacerlo.
• El inmueble bien identificado: dirección y datos del Registro de la Propiedad.
• El precio total, en número y en letra.
• El importe de las arras, cómo se pagan y que se descuentan del precio.
• El tipo de arras, dicho expresamente, y qué paga cada parte si incumple o se echa atrás.
• La fecha límite para firmar la escritura.
• Las cargas que tiene el piso (una hipoteca del vendedor, por ejemplo) y cómo se cancelan.
• Si necesitas hipoteca, la condición de financiación: plazo, importe y cómo se acredita la denegación.
• Quién paga cada gasto y que la entrega de llaves se hace al firmar la escritura y pagar el precio, no antes.

Antes de firmar, que lo revise un abogado o el notario que vaya a autorizar la compra. Es poco dinero comparado con lo que pones en juego.

El contrato de reserva de vivienda: el papel de antes de las arras

Muchas inmobiliarias piden firmar una reserva, con una entrega de dinero, antes de las arras: sirve para que el piso se retire del mercado mientras se prepara el contrato de arras. A diferencia de las arras, la reserva no tiene una regulación propia en el Código Civil, así que vale exactamente lo que diga el documento. Antes de firmarla, comprueba:

• Quién recibe el dinero: el vendedor o la inmobiliaria.
• En qué plazo tiene que aceptar el vendedor y qué pasa si no acepta. Lo razonable es que se te devuelva entera.
• Si esa cantidad se descuenta después de las arras y del precio.
• Qué pierdes si eres tú quien se echa atrás después de que el vendedor acepte.

Antes de firmar arras para comprar, reformar y vender

Para quien compra para reformar y vender, las arras son el momento en que la operación deja de ser un cálculo y pasa a costar dinero. Tres cosas que conviene tener hechas antes, no después:

• La nota simple del Registro de la Propiedad, pedida el mismo día o muy cerca: confirma quién es el propietario y qué cargas tiene el piso (hipotecas, embargos). Firmar con quien no puede vender, o sin saber que hay un embargo, es el peor comienzo posible. El resto de papeles y qué mirar en cada uno, en documentos para comprar un piso.
• Los números de la operación completos: a qué precio se venden de verdad pisos reformados como ese en la zona, cuánto cuesta la reforma, todos los gastos de compra y venta y el margen que queda. Si el margen solo sale con el precio de venta más optimista, no es el momento de firmar arras.
• La tasación, si vas con hipoteca, o al menos una condición de financiación que te cubra si sale baja. Una tasación por debajo del precio te obliga a poner más dinero justo cuando ya no puedes echarte atrás gratis.

Si necesitas margen para terminar esas comprobaciones después de firmar, las arras penitenciales tienen una ventaja clara: el coste de salir es conocido y limitado. Con confirmatorias, una vez firmado, el compromiso es completo.