Documentos para comprar un piso y dónde se pide cada uno

Los documentos para comprar un piso, de un vistazo

Los que aporta el vendedor los pide el notario para la escritura, pero no esperes a la firma: casi todos sirven para decidir cuánto ofrecer, y hay que verlos antes de pagar las arras.

Nota simple del Registro de la Propiedad

Es el primer documento que hay que pedir, y lo puedes pedir tú sin pasar por el vendedor: el Registro es público para quien tenga interés en saber el estado de un inmueble, como quien piensa comprarlo. Se pide en cualquier Registro de la Propiedad o en la web del Colegio de Registradores, y el precio oficial es de 9,02 € más IVA. Las webs que la cobran más cara son intermediarios.

La nota simple dice quién es el dueño inscrito, cómo se describe la finca y qué cargas tiene. Es informativa: no da fe como una certificación, pero basta para decidir. Antes de ofertar, mira tres cosas:

• Que el titular sea quien vende. Si no coincide (una herencia sin inscribir, un divorcio, varios dueños), la venta puede alargarse o necesitar la firma de más personas.
• Las cargas. Una hipoteca del vendedor es normal y suele cancelarse con el dinero de la venta el día de la firma; conviene dejarlo por escrito en las arras. Un embargo u otra anotación es otra historia: hay que saber cuánto es y quién lo levanta antes de comprometer dinero.
• La descripción. Si el Registro describe un local y el anuncio vende una vivienda, ese piso puede no tener el uso que te dicen, y eso afecta a la hipoteca, a la reventa y al precio.

Referencia catastral y datos del Catastro

La referencia catastral tiene que figurar en la escritura de compraventa, y aportarla es obligación de las partes. Consultarla es libre y gratuito en la Sede Electrónica del Catastro buscando por dirección, y la misma consulta enseña la superficie, el uso y el año de construcción que constan en el Catastro. Lo que no enseña sin identificarse son los datos protegidos: el titular y el valor catastral.

Compara esos datos con el anuncio. Un año de construcción antiguo te dice qué inspecciones debería haber pasado el edificio, y un uso que no es residencial es la misma alarma que en la nota simple. La consulta catastral por dirección te enseña todo el edificio de una vez.

Certificado de eficiencia energética

Lo aporta el vendedor: la ley obliga a poner el certificado a disposición del comprador cuando se vende una vivienda, y las inmobiliarias están obligadas a mostrarlo. Lo hace un técnico certificador, a precio libre, y vale diez años, salvo cuando la calificación es G, que vale cinco.

Para quien compra para reformar, la letra es una pista: una calificación baja suele venir de ventanas, aislamiento o calefacción viejos, que son partidas de obra.

Certificado de deudas con la comunidad de propietarios

En la escritura, el vendedor tiene que declarar que está al corriente con la comunidad o decir lo que debe, y aportar un certificado que lo acredite. Lo emite el secretario de la comunidad (en la práctica, el administrador) con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales. Sin él, el notario no autoriza la escritura, salvo que el comprador exima al vendedor de aportarlo.

No lo exima. El piso responde de las cuotas que deba el dueño anterior del año en que compras y de los tres años anteriores: si las debía, las acabas pagando tú. Y pregunta al administrador por las derramas ya acordadas y por las actas de las últimas juntas, porque una obra aprobada que aún no se ha cobrado no sale en ese certificado de deudas; quién la paga conviene dejarlo pactado en el contrato.

Último recibo del IBI

Pide el último recibo pagado del impuesto sobre bienes inmuebles. Si el vendedor deja IBI sin pagar, el piso queda afecto a esa deuda y el ayuntamiento puede reclamarla al nuevo dueño; el notario pide la información y avisa en la escritura de las deudas pendientes. El IBI del año lo debe quien era propietario el 1 de enero, y el reparto entre comprador y vendedor de la parte del año se pacta en el contrato.

Cédula de habitabilidad, donde se exige

No existe en toda España: la exigen algunas comunidades, y cada una con su nombre y sus reglas. En Cataluña es obligatoria para vender una vivienda, también en segunda y posteriores transmisiones, salvo excepciones; la tramita un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) y lleva una tasa. Otras comunidades piden una cédula o una licencia de segunda ocupación, pero las listas publicadas no coinciden entre sí: pregúntalo en la consejería de vivienda o en el ayuntamiento donde está el piso.

Inspección técnica del edificio (ITE o IEE)

La inspección técnica la regula cada comunidad y cada ayuntamiento: qué edificios la pasan, a qué antigüedad y cada cuánto. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, la primera toca cuando el edificio cumple 30 años y después cada diez. La ley estatal de suelo prevé además el informe de evaluación del edificio (IEE), que a su estado de conservación suma la accesibilidad y la eficiencia energética, y que cada comunidad concreta.

La paga y la guarda la comunidad, así que pídela al administrador. Para quien compra para reformar y vender es un documento de coste: una inspección desfavorable significa obras obligatorias en el edificio, que se pagan con derramas. Si la inspección está pendiente o salió mal, esa derrama es parte del precio real del piso, y hay que descontarla de la oferta. Cuándo le toca a cada edificio, en inspección técnica de edificios.

Cuánto dinero necesitas para firmar

Además del precio (menos lo que ya entregaste en las arras y lo que financie el banco), el día de la firma tienes que tener el impuesto de la compra, la notaría, el registro y la gestoría, y la tasación si pides hipoteca. En segunda mano ese impuesto es el ITP, y su tipo depende de la comunidad: está explicado en ITP por comunidad autónoma.