Cómo pagar una reforma: calendario de pagos de la obra

Qué dice la ley si no pactáis nada

Si el contrato no dice otra cosa, la obra se paga al entregarla: lo dice el artículo 1599 del Código Civil. Cualquier adelanto es un pacto entre tú y el contratista, así que se negocia. Lo normal es pactar pagos por fases, y ahí el artículo 1592 tiene una trampa: en una obra por piezas o por medida, la parte que pagas se presume aprobada y recibida. Pagar una fase es darla por buena, así que no pagues ninguna sin haberla visto terminada.

Un calendario de pagos por fases

La idea es que, salvo una señal pequeña al firmar, cada pago llegue después del trabajo que paga. Este es un reparto que protege a las dos partes, aplicado a una reforma de 49.600 € (la gama media de un piso de 80 m²):

Tres cosas hacen que funcione. El primer pago es pequeño, un 10 %: reserva la fecha y el material, no financia la obra. Cada fase se paga cuando está hecha y la has revisado, con fotos de las instalaciones antes de cerrar paredes. Y el último 5 % se queda hasta que el contratista resuelve los repasos: es lo que asegura que vuelva a hacerlos.

No es una costumbre ni un porcentaje legal: es una propuesta para negociar. Si el contratista pide mucho más por adelantado, pregunta para qué; un adelanto grande sin material comprado es dinero que te juegas.

Precio cerrado o por partidas

Con un precio cerrado (lo que el Código Civil llama ajuste alzado), el contratista no puede subirlo aunque hayan subido los materiales o la mano de obra; solo si cambias lo pactado y lo autorizas (artículo 1593). Con un presupuesto por partidas o por medición, pagas lo que se ejecute, y la cifra final puede ser otra.

En los dos casos, lo que más encarece una obra son los cambios sobre la marcha. Cada cambio, por escrito y con su precio antes de hacerlo: un mensaje con el importe y un "de acuerdo" vale más que una conversación en la obra.

Qué IVA lleva la factura: 10 % o 21 %

Una reforma de vivienda va al 10 % si se cumplen las tres condiciones del artículo 91 de la Ley del IVA:

• La contrata una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí.
• El edificio se terminó o se rehabilitó al menos dos años antes de empezar la obra.
• Los materiales que pone el contratista no pasan del 40 % de la factura sin IVA.

Si compras para vender, fíjate en la primera. Si la vivienda está afecta a una actividad (la reformas para venderla como empresario, o la compra una sociedad) o la vas a alquilar, no cumple, y la factura va al 21 %. En la obra de 49.600 €, esa diferencia son 5.456 €.

El impuesto de obras se paga antes de empezar

El ICIO lo cobra el ayuntamiento sobre el coste de ejecución de la obra, con un tipo que fija cada uno y que no puede pasar del 4 %. Nace al empezar la obra, y se liquida al conceder la licencia o al presentar la declaración responsable, así que va en el calendario antes del primer pago al contratista, junto con la tasa de la licencia. En la obra del ejemplo, con el tipo máximo, serían hasta 1.984 €, algo menos, porque la base no incluye el IVA ni el beneficio del contratista.

Si quieres parar la obra

Puedes hacerlo aunque haya empezado: el artículo 1594 del Código Civil te deja desistir por tu sola voluntad, pero pagando al contratista sus gastos, su trabajo y lo que habría ganado con la obra. Parar no sale gratis, y por eso la reforma se decide antes de firmar, no a mitad.

Los precios por m² de cada gama, y lo que cuesta un piso de 70 a 100 m², están en cuánto cuesta reformar un piso. Si reformas para vender, la calculadora de house flipping te dice si la operación sale con esa reforma.