Cuánto cuesta reformar un piso: precio por m² en 2026
Cuánto cuesta reformar un piso depende de sus metros y de lo que haya que rehacer: una reforma integral va de unos 400 € a 820 € por m², según la gama. Aquí tienes el precio de cada gama, lo que cuesta un piso de 70, 80, 90 o 100 m² y lo que el precio por m² no incluye.
Cuánto cuesta reformar un piso por m²
Una reforma integral cuesta de 400 a 820 € por metro cuadrado, y lo que la coloca en un punto u otro es lo que hay que rehacer. Lo dividimos en tres gamas:
| Gama | Qué obra es |
|---|---|
| Básica400-500 €/m² | Cocina y baños nuevos con materiales sencillos, pintura y suelos, aprovechando parte de lo que hay. |
| Media500-620 €/m² | Todo nuevo: cocina, baños, electricidad, fontanería, suelos, puertas y pintura. |
| Alta620-820 €/m² | Todo lo anterior más obra de estructura: vigas, forjados, humedades de fondo o cambiar la distribución. Suma unos 5.000 € fijos por la obra de estructura. |
Son rangos, no cifras, porque el mismo trabajo cuesta distinto según la ciudad, el acceso al edificio y el contratista. Salen del método con el que MetrikHome presupuesta la reforma de cada piso que analiza, diseñado con nuestro partner de construcción, BRIKON. Para el tuyo, marca lo que hay que rehacer:
Presupuesto de la reforma, gama media
40.000 € a 49.600 €
Todo nuevo: cocina, baños, electricidad, fontanería, suelos, puertas y pintura. De 500 a 620 €/m².
Las tres gamas para 80 m²
Materiales y mano de obra. Mira en cada presupuesto si incluye el IVA, la licencia y el impuesto de obras del ayuntamiento.
Precio de una reforma integral de 70, 80, 90 y 100 m²
Lo que cuesta reformar un piso entero según su tamaño, en cada gama, con materiales y mano de obra:
| Piso | Básica, € | Media, € | Alta, € |
|---|---|---|---|
| 60 m² | 24.000a 30.000 | 30.000a 37.200 | 42.200a 54.200 |
| 70 m² | 28.000a 35.000 | 35.000a 43.400 | 48.400a 62.400 |
| 80 m² | 32.000a 40.000 | 40.000a 49.600 | 54.600a 70.600 |
| 90 m² | 36.000a 45.000 | 45.000a 55.800 | 60.800a 78.800 |
| 100 m² | 40.000a 50.000 | 50.000a 62.000 | 67.000a 87.000 |
| 120 m² | 48.000a 60.000 | 60.000a 74.400 | 79.400a 103.400 |
Cada 10 m² más suman entre 5.000 € y 6.200 € en la gama media. Un piso pequeño sale algo más caro por metro de lo que dice la tabla, porque la cocina y el baño cuestan casi lo mismo en 50 m² que en 100.
Por qué otras cifras dicen 32.000 €
El Informe Radar Reforma de Andimac, Ascer y GfK-IQ, hecho con encuestas a hogares, sitúa el presupuesto medio de una reforma integral en unos 32.000 € y el gasto medio por hogar que reforma en 2.700 €. Es el mejor dato público que hay, y no contradice la tabla: el informe llama integral a reformar dos o más estancias, no el piso entero, y solo el 1,9 % de los hogares hace una.
Un piso de 80 m² con instalaciones nuevas, cocina, baños y suelos está en 40.000 € a 49.600 €: es la parte alta de esa estadística, que es donde está quien compra un piso para reformarlo entero.
Qué sube el precio de una reforma
- La estructura: vigas, forjados o tabiques de carga. Suele pedir un técnico y un proyecto, y es la partida con más imprevistos.
- Las instalaciones: una instalación eléctrica antigua casi nunca se aprovecha, porque tiene que acabar con su boletín para contratar la luz.
- El edificio: sin ascensor o con un acceso difícil, subir material y bajar escombros lleva más horas.
- Las calidades: cocina, sanitarios, carpintería y suelo mueven el precio dentro de la misma gama.
Casi todo eso se puede ver en una visita si sabes dónde mirar: lo tienes punto por punto en el checklist para visitar un piso.
Los impuestos y permisos de una obra
El IVA de una reforma de vivienda es del 10 % si se cumplen tres condiciones de la Ley del IVA: la contrata una persona física que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí, el edificio terminó hace más de dos años y los materiales que pone el contratista no pasan del 40 % de la factura. Si falla una, el 21 %. Si compras para vender como actividad, o a través de una sociedad, la reforma va al 21 %.
El impuesto de obras (ICIO) lo cobra el ayuntamiento sobre el coste de ejecución de la obra, con un tipo que fija cada uno y que no puede pasar del 4 %. Se liquida al conceder la licencia o al presentar la declaración responsable, y además está la tasa de la licencia: es dinero que sale antes de empezar. Cómo repartir el resto está en cómo pagar una reforma.
Reformar para vender no es reformar para vivir
Si reformas para vender, la gama la decide el comprador de esa zona, no tu gusto. Una reforma de gama alta en una calle donde los pisos reformados se venden baratos no se recupera en el precio. Lo que se paga casi siempre es cocina, baños, luz y suelos nuevos; lo demás depende del barrio.
Por eso la reforma se decide junto con el precio de venta. Lleva tu cifra a la calculadora de house flipping para ver cuánto ganas o cuánto puedes pagar por el piso, y si empiezas, lee la guía de flipping inmobiliario.
La herramienta completa, con todas sus opciones: Calculadora de reforma de piso.