Calculadora de house flipping
Esta calculadora de house flipping te dice cuánto ganas al comprar un piso, reformarlo y venderlo, o cuánto puedes pagar como máximo por él para ganar lo que quieres. Suma el ITP de tu provincia, la notaría, la reforma y los gastos de la venta.
Beneficio antes de impuestos
37.000 €
Una rentabilidad del 17,8 % sobre todo lo que pones.
Beneficio si la venta falla un 5 %
Qué calcula esta calculadora de flipping
Tiene dos modos. ¿Cuánto gano? parte del precio de compra y te da el beneficio y la rentabilidad de la operación. ¿Cuánto pagar? hace la cuenta al revés: le dices qué rentabilidad quieres y te da el precio máximo de compra y, si escribes el precio del anuncio, la rebaja que tendrías que conseguir.
Un ejemplo en Barcelona: un piso comprado por 150.000 €, con 40.000 € de reforma y vendido por 260.000 €. Con 17.400 € de ITP y gastos de compra, pones 207.400 € en total y te llegan 244.400 € de la venta: un beneficio de 37.000 €, un 17,8 %. Para ganar un 20 %, el máximo que podrías pagar es 146.660 €.
Cómo se calcula la rentabilidad de un flip
Es el beneficio dividido entre todo el dinero que pones en la operación, antes de impuestos:
- Lo que pones: el precio de compra, el ITP de la provincia, la notaría, el registro y la gestoría, y la reforma. Los gastos de compra son los mismos que da la calculadora de gastos de compra.
- Lo que te llega: el precio de venta menos la comisión de la inmobiliaria (parte del 6 %, puedes poner la tuya o un cero) y la plusvalía municipal, si la sabes.
El precio máximo es la misma cuenta despejada al revés: el precio de compra más alto con el que la operación todavía da la rentabilidad que pides.
Los dos números que deciden la operación
La cuenta es aritmética. Lo difícil son los dos datos que tienes que traer tú: a cuánto se venderá el piso reformado y cuánto costará la reforma. Por eso la calculadora no te sugiere ninguno y te enseña qué pasa si el precio de venta falla un 5 %: en el ejemplo, vender por 247.000 € en vez de 260.000 € deja el beneficio en 24.780 €.
El precio de venta no es el de los anuncios de la zona: los pisos se venden por debajo de lo que se pide, un 6,2 % de media en 2025 según la Cátedra Tecnocasa-UPF. En cuánto ofrecer por un piso está la diferencia entre el precio del anuncio y el de cierre.
Lo que esta calculadora no cuenta
- La hipoteca: la cuenta es al contado. Con hipoteca hay intereses mientras dura la operación, tasación y cancelación en el Registro al vender.
- Los gastos de tenencia: comunidad, IBI, seguro, luz y agua durante la obra y la venta. Una operación de pocos meses suele alargarse, y cada mes cuesta.
- El impuesto sobre el beneficio, en el IRPF o en Sociedades. Lo calcula la calculadora de gastos de venta.
Si buscas una regla rápida para filtrar pisos, lee por qué la regla del 70 % se queda corta en España. Y si empiezas, la guía de flipping inmobiliario explica la operación entera y sus riesgos.
Si prefieres trabajar en tu hoja de cálculo, la plantilla de house flipping en Excel hace esta misma cuenta y añade una hoja para ajustar tus testigos.