Local convertido en vivienda: cómo saberlo antes de comprar

Cómo saber si un piso fue un local

La primera pista está en el propio piso: una planta baja con fachada a la calle, un escaparate convertido en ventana o una persiana metálica. Pero la forma de saberlo es mirar lo que dicen los registros públicos, y hay dos: el Catastro, que dice qué uso tiene declarado cada inmueble, y el Registro de la Propiedad, que describe la finca tal como está inscrita.

Lo que dice el Catastro: el uso de cada inmueble

El uso de un inmueble no es un dato protegido, así que cualquiera puede consultarlo con la dirección. Busca el edificio y mira cómo figura el piso que te interesa:

Si figura como comercial (o como almacén u oficina) y se vende como vivienda, es una señal para seguir preguntando, no una prueba. El Catastro recoge el uso declarado y puede ir por detrás de la realidad en los dos sentidos: un cambio legal que nadie comunicó, o una reforma que nunca se legalizó. Y que figure como residencial tampoco demuestra que el piso tenga su licencia.

Lo que dice el Registro: la nota simple

La nota simple describe la finca tal como está inscrita, con su titular y sus cargas, y ahí aparece si es una vivienda o un local. Es informativa: no da fe como una certificación, pero basta para saber qué estás comprando. Si la nota dice «local» y el anuncio «piso», el cambio de uso no ha llegado al Registro. Qué más pedir antes de comprar está en documentos para comprar un piso.

Qué exige convertir un local en vivienda

Es un cambio de uso, y lo autoriza el ayuntamiento según su plan urbanístico, que es distinto en cada municipio. Barcelona sirve de ejemplo de lo que se pide:

• Que la calificación urbanística y el planeamiento permitan vivienda en esa finca.
• Una licencia de obras mayores, con un proyecto firmado por un técnico.
• Que el edificio no supere el número máximo de viviendas que admite la parcela, y que la vivienda tenga al menos 40 m² útiles y 3 metros de fachada a la calle o al patio de manzana.
• Cumplir la normativa de habitabilidad, que en Cataluña es la de la cédula de habitabilidad.

Y además está la comunidad: los estatutos pueden regular el uso de cada piso o local, según la Ley de Propiedad Horizontal. Si prohíben destinar los locales a vivienda, el cambio choca con ellos.

Qué pedir antes de comprar un local convertido

• La nota simple, para ver cómo está inscrito.
• La licencia del cambio de uso o de primera ocupación, que da el ayuntamiento, y la cédula de habitabilidad donde se exige.
• Los estatutos de la comunidad, para ver si limitan el uso de los locales.
• La consulta catastral, para ver si el uso declarado coincide con lo que te venden.

Si falta la licencia, lo que compras a efectos urbanísticos es un local, aunque por dentro sea una casa. Antes de ofertar, que lo revise un abogado o un técnico. Y si el piso está en un edificio antiguo, mira también cuándo le toca la inspección técnica.