Plusvalía municipal: cómo se calcula y cómo pagar menos

Qué es la plusvalía municipal

Su nombre oficial es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Grava lo que ha subido el valor del suelo, no el de la construcción, durante el tiempo que el inmueble ha sido tuyo, con un máximo de 20 años. Lo cobra el ayuntamiento donde está el piso y cada uno fija su tipo, que no puede pasar del 30 %.

Quién paga la plusvalía

• En una venta, el vendedor.
• En una herencia o una donación, quien recibe el piso.
• Si el vendedor no reside en España, el comprador, que la paga en su lugar como sustituto.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

La ley da dos métodos y pagas el que te salga más barato. El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años completos que has tenido el piso. El real toma la ganancia de verdad, la diferencia entre el precio de venta y el de compra según las escrituras, y se queda con la parte que corresponde al suelo según el recibo del IBI. A la base que salga se le aplica el tipo del ayuntamiento.

Estos son los coeficientes máximos vigentes:

Coeficientes máximos del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales: Real Decreto-ley 8/2023, art. 24, vigente de nuevo desde el 28 de enero de 2026 tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025. Revisados en el BOE el 24 de septiembre de 2026. Tu ayuntamiento puede aplicar otros menores.

Haz tu cuenta: los valores catastrales están en el recibo del IBI y los precios, en las escrituras.

Cuándo no se paga la plusvalía

Cuando no hay ganancia. Si vendes por lo mismo o por menos de lo que compraste, la operación no está sujeta al impuesto. Se comparan los precios de las dos escrituras, sin sumar gastos ni impuestos, y hay que declarar la venta y aportar los dos títulos para acreditarlo. Un piso comprado por 180.000 € y vendido por 170.000 € paga 0 € de plusvalía.

Cómo pagar menos plusvalía

• Pide el método real si la ganancia es pequeña. Un piso comprado por 180.000 € y vendido 7 años después por 190.000 €, con 30.000 € de valor del suelo: por el método objetivo pagaría 1.800 €; por el real, 1.000 €. La diferencia la tienes que pedir tú.
• Si vendes con pérdidas, acredítalo. No basta con no pagar: hay que declarar la venta ante el ayuntamiento con las dos escrituras.
• Mira la ordenanza de tu ayuntamiento. Los coeficientes de la tabla y el 30 % son máximos: tu ayuntamiento puede aplicar otros menores y, por ordenanza, reducir el valor del suelo hasta un 15 %.
• En herencias, pregunta por la bonificación. Los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 95 % de la cuota cuando heredan descendientes, el cónyuge o ascendientes.
• Guarda las escrituras. El método real y la prueba de la pérdida dependen de ellas.

Plazo para pagar la plusvalía

En una venta, 30 días hábiles desde la firma. En una herencia, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides. Lo que te queda después de la plusvalía, la comisión y el impuesto sobre la ganancia lo calcula la calculadora de gastos de venta, y el IRPF de la venta está explicado en IRPF por vender una vivienda.