Calculadora de plusvalía municipal
Calcula la plusvalía municipal que te cobra el ayuntamiento al vender un piso, con los dos métodos que permite la ley, el objetivo y el real, y cuál de los dos te sale más barato. Con los coeficientes vigentes y el prorrateo por meses si vendes antes de un año.
Plusvalía a pagar
2.280 €
Con el método objetivo, que te sale más barato que el real.
Los dos métodos
Cómo se calcula la plusvalía municipal
La ley permite dos métodos, y pagas el que te salga más barato:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido el piso. El resultado se multiplica por el tipo de tu ayuntamiento, que no puede pasar del 30 %.
- Método real: la ganancia de verdad, el precio de venta menos el de compra según las escrituras, por la parte que el suelo representa en el valor catastral. Se aplica el mismo tipo.
Un ejemplo: un piso con 40.000 € de valor catastral del suelo sobre 100.000 € de valor total, comprado por 150.000 € y vendido 8 años después por 220.000 €. Con el método objetivo, 40.000 € × 0,19 = 7.600 € de base y 2.280 € a pagar. Con el real, la ganancia del suelo es de 28.000 € y saldrían 8.400 €. Pagas el objetivo.
Coeficientes de la plusvalía vigentes
Son los máximos que fija la ley para cada número de años completos. Cambian por ley cada año, y dos veces seguidas los nuevos se han quedado sin efecto a las pocas semanas; por eso ponemos la norma y la fecha en que los comprobamos.
| Años | Coeficiente | Años | Coeficiente |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 | 0,15 | 11 | 0,10 |
| 1 | 0,15 | 12 | 0,09 |
| 2 | 0,14 | 13 | 0,09 |
| 3 | 0,14 | 14 | 0,09 |
| 4 | 0,16 | 15 | 0,09 |
| 5 | 0,18 | 16 | 0,10 |
| 6 | 0,19 | 17 | 0,13 |
| 7 | 0,20 | 18 | 0,17 |
| 8 | 0,19 | 19 | 0,23 |
| 9 | 0,15 | 20 o más | 0,40 |
| 10 | 0,12 |
Coeficientes máximos del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales: Real Decreto-ley 8/2023, art. 24, vigente de nuevo desde el 28 de enero de 2026 tras la derogación del Real Decreto-ley 16/2025. Revisados en el BOE el 24 de septiembre de 2026. Tu ayuntamiento puede aplicar otros menores.
Si vendes antes de un año
Los años se cuentan completos, de fecha a fecha. Si no llegas a un año, el coeficiente se prorratea por los meses completos. Es lo que le pasa a quien compra, reforma y vende en meses: comprado el 10 de enero y vendido el 20 de agosto son 7 meses, el coeficiente queda en 0,0875 y la plusvalía del mismo piso baja a 1.050 €.
Cuándo no se paga la plusvalía
Si vendes por lo mismo o por menos de lo que compraste, no hay ganancia y no se paga. Se compara el precio de las dos escrituras, sin sumar gastos ni impuestos, y hay que acreditarlo ante el ayuntamiento con los dos títulos.
Quién la paga y cuándo
En una compraventa la paga el vendedor. Si el vendedor no reside en España, la ley obliga al comprador a pagarla en su lugar. Hay que declararla en el ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Cada ayuntamiento decide si la calcula él o te pide que la calcules y la pagues tú.
Es uno de los gastos de vender, junto con la comisión y el impuesto sobre la ganancia: los tienes todos en la calculadora de gastos de venta. Cómo reducirla, paso a paso, está en plusvalía municipal: cómo se calcula y cómo pagar menos, y el otro impuesto de la venta en IRPF por vender una vivienda.