IRPF por vender una vivienda: cuánto pagas y qué restar

Cuánto IRPF se paga al vender una vivienda

La ganancia de vender una vivienda va a la base del ahorro del IRPF y paga por tramos: cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en su tramo. La escala es la misma en toda España salvo el País Vasco y Navarra, que tienen la suya.

Cómo se calcula la ganancia al vender un piso

Es el valor de transmisión menos el valor de adquisición, tal como los define la Agencia Tributaria:

• Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos y tributos de la compra (ITP, notaría, registro, gestoría, comisión) y las inversiones y mejoras que hayas hecho.
• Valor de transmisión: el precio de venta, siempre que no sea inferior al valor de mercado, menos los gastos y tributos de la venta, como la comisión de la inmobiliaria o la plusvalía municipal.

Un ejemplo: un piso comprado por 160.000 € en Madrid, con 12.480 € de gastos de compra y 35.000 € de reforma, vendido por 245.000 € con un 6 % de comisión. La ganancia es de 22.820 € y el IRPF, de 4.672 €. Haz la cuenta con tus números:

Qué gastos puedes restar

• De la compra: el ITP o el IVA, la notaría, el registro, la gestoría y la comisión de la agencia.
• Las mejoras, como una reforma. Los gastos de reparación y conservación no cuentan: arreglar lo que se estropea no aumenta el valor de adquisición.
• Lo que pagaste al inquilino para que dejara el piso. Hacienda lo considera una mejora. Si vendes un piso alquilado, en vender un piso con inquilino tienes lo demás.
• De la venta: la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal (cómo se calcula, en plusvalía municipal). Los intereses no cuentan.

Guarda las facturas y las escrituras: son la prueba de cada euro que restas.

Si el piso estuvo alquilado: las amortizaciones

Mientras un piso está alquilado, su amortización se deduce del alquiler cada año. Al venderlo, lo amortizado se resta del valor de adquisición, y eso sube la ganancia. Se resta como mínimo la amortización mínima que fija la ley, la dedujeras o no, así que no deducirla en su momento no te libra de ella al vender.

Cuándo no se paga IRPF al vender

• Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta.
• Si reinviertes en otra vivienda habitual lo que obtienes al vender la tuya, en un plazo de dos años antes o después de la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Las dos son para la vivienda habitual. Si compras para reformar y vender, ninguna te aplica: la ganancia de cada operación tributa entera.

Qué pasa si vendes con pérdidas

La pérdida se compensa con las ganancias de la base del ahorro del mismo año; si sobra, con los rendimientos del capital mobiliario hasta un límite del 25 %, y lo que quede, en los cuatro años siguientes. Por eso conviene declararla aunque no haya nada que pagar.

¿Persona física o sociedad?

Todo lo anterior es para personas físicas. Una sociedad paga el Impuesto sobre Sociedades sobre su beneficio: la calculadora de arriba te deja comparar el impuesto de una misma venta en los dos casos. Si haces operaciones de compra, reforma y venta, la guía de flipping inmobiliario explica los demás costes.