Calculadora de gastos de venta de vivienda

Qué gastos tiene vender un piso

• La comisión de la inmobiliaria, si vendes con agencia. Es libre y se negocia; la calculadora parte del 6 % que usa el análisis de MetrikHome, y puedes poner la tuya o un cero si vendes sin agencia.
• La plusvalía municipal, el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo. En una compraventa la paga el vendedor (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Depende del ayuntamiento, de los años que hayas tenido el piso y del valor catastral del suelo: si no la sabes, la calculadora de plusvalía municipal la saca con el recibo del IBI y las escrituras.
• La cancelación de la hipoteca, si queda préstamo pendiente: se devuelve con el dinero de la venta, y además hay que cancelar la inscripción en el Registro. Revisa en tu escritura si el banco cobra comisión por amortizarla antes de tiempo.

Qué impuestos pagas al vender una casa

Además de la plusvalía municipal, la ganancia tributa. Como persona física va a la base del ahorro del IRPF, por tramos del 19 % al 30 %, igual en todo el territorio común. Como sociedad, al Impuesto sobre Sociedades, cuyo tipo general es el 25 %; las empresas pequeñas tienen tipos reducidos que bajan cada año hasta 2029, y por eso la calculadora te deja escribir el tuyo.

Hay exenciones que no se calculan aquí, como reinvertir en tu nueva vivienda habitual o vender tu vivienda habitual con más de 65 años. Si puedes acogerte a una, consúltala antes de vender.

Cómo se calcula la ganancia al vender un piso

Es la diferencia entre lo que ingresas y lo que te costó, tal como la define la Agencia Tributaria: al precio de venta le restas los gastos de la venta que pagas tú (la comisión y la plusvalía), y a eso le restas el precio de compra más sus gastos e impuestos y lo que invertiste en mejoras, como la reforma. Si no tienes a mano lo que pagaste al comprar, lo sacas con la calculadora de gastos de compra. Y si todavía no has comprado, la calculadora de house flipping te dice cuánto ganarías antes de hacerlo.

Un ejemplo: un piso comprado por 200.000 € (con 23.600 € de gastos de compra) y reformado por 40.000 €, que se vende por 300.000 € con un 6 % de comisión. La ganancia es de 18.400 €. Como persona física paga 3.744 € de IRPF y le quedan 278.256 €; como sociedad al tipo general, 4.600 € de impuesto y le quedan 277.400 €. Sin contar la plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.

Qué pasa con la hipoteca al vender

El capital pendiente se devuelve al banco el día de la venta, normalmente en la misma notaría y con el dinero que paga el comprador. Lo que te queda es lo que sobra después de devolverlo, pagar los gastos y apartar el impuesto.

Antes de vender también necesitas algunos papeles, como el certificado de eficiencia energética: la lista completa está en documentos para comprar un piso, que son los mismos que te pedirá el comprador.