La regla del 70% en house flipping: cuánto pagar como máximo

Qué es la regla del 70 % en house flipping

Es la regla rápida más conocida del flipping en Estados Unidos. La fórmula:

Precio máximo = precio de venta reformado × 70 % − coste de la reforma

El 30 % que queda fuera no es beneficio: tiene que cubrir los gastos de comprar, los de mantener el piso mientras dura la obra, la financiación, la comisión de la venta y, lo que sobre, el beneficio. Así lo explican las propias guías americanas.

Un ejemplo con números

Un piso que valdrá 260.000 € reformado y necesita 40.000 € de obra. La regla dice que pagues como máximo 260.000 € × 70 % − 40.000 € = 142.000 €.

Comprado a ese precio en Barcelona, entre ITP, notaría y reforma pones 198.456 € y el beneficio antes de impuestos es de 45.944 €: un 23,2 %. El mismo piso en Madrid, con un ITP más bajo, da un 26,8 %. Misma regla, mismo piso, distinta rentabilidad: la regla no sabe en qué provincia compras.

Por qué en España se queda corta

Porque se hizo para un mercado donde comprar cuesta poco. Las guías americanas cuentan entre un 1 y un 3 % del precio en gastos de compra. En España, una vivienda usada paga ITP: en el ejemplo, los gastos de compra son el 11,6 % del precio en Barcelona y el 7,6 % en Madrid. Ese dinero sale del mismo 30 % que tenía que ser tu colchón.

Y las cifras de arriba todavía no llevan la tenencia (comunidad, IBI, seguro, suministros), ni la hipoteca, ni el impuesto sobre el beneficio. Lo que parece un margen amplio se estrecha bastante cuando entra todo.

Cuándo no sirve la regla

• Con una reforma grande. La regla resta la obra euro a euro, pero el colchón es un porcentaje de la venta, así que no crece con la obra. Con el mismo piso de 260.000 € y 15.000 € de reforma, la regla da un 21,3 %; si la obra se desvía un 20 %, baja al 19,6 %. Con 80.000 € de reforma la regla da un 26,2 %, pero el mismo desvío la hunde al 16,5 %. Cuanto más pesa la obra, más margen hace falta.
• En provincias con ITP alto. Como en el ejemplo de Barcelona: el impuesto sale del mismo colchón y la regla no lo ve. El de cada comunidad está en el ITP por comunidad autónoma.
• Cuando no sabes a cuánto venderás. La regla multiplica el precio de venta: si ese número está mal, el resultado está mal por mucho que el 70 % sea prudente.

Cómo calcular cuánto pagar como máximo por un piso

En vez de un porcentaje fijo, parte de la rentabilidad que quieres ganar y deja que la cuenta meta el ITP de tu provincia y los gastos reales. Con el ejemplo de Barcelona, para ganar un 20 % antes de impuestos el máximo es 146.660 €. Cambia los números por los de tu piso:

La regla del 70 % sigue sirviendo para una cosa: descartar en diez segundos los anuncios que están muy lejos. Para decidir cuánto ofrecer, haz la cuenta entera. Y antes de llamar, lee cuánto ofrecer por un piso: el precio máximo es tu techo, no tu primera oferta. Si empiezas en esto, la guía de flipping inmobiliario explica la operación completa.