Flipping inmobiliario: guía de house flipping en España

Qué es el flipping inmobiliario

Es una inversión de compraventa, no de alquiler: el beneficio no sale de una renta cada mes, sale de la diferencia entre lo que pagas por el piso y la reforma, y lo que cobras al venderlo. El piso típico es uno que el mercado castiga por su estado (cocina y baños viejos, instalaciones de otra época) en una zona donde los pisos reformados se venden bien.

La operación dura meses, no años: comprar, reformar, poner a la venta y firmar con el comprador. Cuanto más dura, más cuesta, porque mientras tanto pagas comunidad, IBI, seguro y suministros, y los intereses si has pedido hipoteca.

Cuánto se gana con el house flipping

No hay una cifra media que sirva: depende de cuánto pagas, de lo que cuesta la obra y, sobre todo, de a cuánto vendes. Por eso la única respuesta honesta es hacer la cuenta con los números de cada piso.

Un ejemplo en Valencia: un piso comprado por 120.000 €, con 35.000 € de reforma y vendido por 210.000 €. Entre precio, ITP, notaría y reforma pones 167.660 €, y tras la comisión de la inmobiliaria te llegan 197.400 €: 29.740 € de beneficio antes de impuestos, un 17,7 % sobre lo que has puesto. Prueba con tus números:

Fíjate en lo sensible que es: si el piso se vende un 5 % más barato, el beneficio baja a 19.870 €; si la reforma cuesta un 20 % más, a 22.740 €. Y todo eso antes de los gastos de tenencia, la hipoteca y el impuesto sobre el beneficio.

Qué costes tiene un flip en España

• La compra: el ITP de la comunidad, que en vivienda usada es el gasto más grande después de la obra (mira el ITP por comunidad autónoma), y la notaría, el registro y la gestoría. Algunas comunidades tienen un tipo reducido para empresas que compran para revender en un plazo corto; en Andalucía, por ejemplo, hay que hacerlo constar en la escritura.
• La reforma, con un margen para imprevistos: en un piso viejo, lo que aparece al abrir paredes rara vez es buena noticia.
• La tenencia: comunidad, IBI, seguro, luz y agua durante la obra y mientras se vende.
• La financiación, si la hay: intereses, tasación y cancelar la hipoteca en el Registro al vender.
• La venta: la comisión de la inmobiliaria y la plusvalía municipal.
• El impuesto sobre el beneficio: como persona física, en la base del ahorro del IRPF, del 19 % al 30 % por tramos; como sociedad, el Impuesto sobre Sociedades, cuyo tipo general es el 25 %.

Los gastos de la compra los tienes desglosados en la calculadora de gastos de compra, y los de la venta con su impuesto en la calculadora de gastos de venta.

Los riesgos que hacen perder dinero en un flip

Pagar de más porque el precio de venta estaba inflado

Es el error más caro y el más común: calcular la venta con los precios de los anuncios. Los pisos se venden por debajo de lo que se pide, un 6,2 % de media en 2025 según la Cátedra Tecnocasa-UPF, y un piso reformado solo vale lo que valen los reformados parecidos de esa misma zona. Cómo se calcula la oferta está en cuánto ofrecer por un piso.

Que la reforma se dispare

Una instalación eléctrica que no pasa el boletín, una bajante que hay que cambiar o una licencia que tarda. Cada sorpresa se come beneficio y alarga la obra. Cuánto cuesta cada gama de obra está en cuánto cuesta reformar un piso.

Que la venta se alargue

Vender una vivienda llevó 77 días de media en 2025, según la misma cátedra, y a eso hay que sumarle la obra y el tiempo entre aceptar una oferta y firmar ante notario. Cada mes de más son gastos de tenencia e intereses.

Que Hacienda cobre el ITP sobre más de lo que pagaste

El ITP se paga sobre el valor de referencia del Catastro si es mayor que el precio, y un piso para reformar se suele comprar barato. Míralo antes de ofertar: lo explica el artículo del ITP por comunidad.

¿Flipping como persona física o como sociedad?

Como persona física, el beneficio de cada venta tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Una sociedad paga el Impuesto sobre Sociedades y puede acceder en algunas comunidades a tipos reducidos de ITP para profesionales, pero tiene costes de constitución y de gestión cada año. Qué sale mejor depende de cuántas operaciones hagas y de lo que quieras hacer con el beneficio; la calculadora de gastos de venta te deja comparar el impuesto de una operación en los dos casos.

Cómo se hace una operación, paso a paso

1. Elegir zona y piso: una zona donde conozcas a qué precio se venden los reformados, y un piso cuyo problema sea el estado, no la ubicación.
2. Calcular el precio máximo antes de hablar con nadie. La regla del 70 % sirve para descartar rápido, pero en España se queda corta.
3. Ofertar y reservar, normalmente con un contrato de arras.
4. Revisar la documentación antes de firmar: nota simple, deudas, certificado energético. La lista está en documentos para comprar un piso.
5. Reformar con presupuesto cerrado y un calendario de pagos por fases.
6. Vender, y apartar el impuesto del beneficio para la declaración.