Valor de referencia catastral: qué es y cómo afecta al ITP

Qué es el valor de referencia

Es el valor que la Dirección General del Catastro calcula para cada inmueble analizando los precios de las compraventas que se firman ante notario. Cada año publica un informe del mercado por zonas, ajusta el valor de cada inmueble con unos coeficientes según sus características y le aplica un factor que lo rebaja para que no supere el valor de mercado.

No es el valor catastral del recibo del IBI: son dos valores distintos. El de referencia no cambia el IBI ni el IRPF; sirve para el ITP, el impuesto de actos jurídicos documentados y el de sucesiones y donaciones.

Por qué decide tu ITP

La Ley del ITP toma como base del impuesto el valor de referencia del inmueble, salvo que el precio pactado o el valor declarado sean mayores: entonces se paga sobre la cifra más alta. En la práctica, es un mínimo. Por ejemplo:

Si compras en Madrid por 180.000 € y el Catastro da a ese piso un valor de referencia de 200.000 €, el 6 % se aplica sobre 200.000 €: pagas 12.000 € en vez de 10.800 €, 1.200 € más de lo que sale de tu precio.

Los tipos de cada comunidad y cómo se calculan los tramos están en ITP por comunidad autónoma. El valor de referencia solo existe en el territorio del Catastro estatal: el País Vasco y Navarra tienen catastro propio.

Dónde se consulta el valor de referencia

En la Sede Electrónica del Catastro, en «Valor de referencia», con la referencia catastral del inmueble. No es un dato protegido, así que no hace falta ser el dueño: cualquiera puede consultarlo identificándose con el DNI, un certificado electrónico o Cl@ve. Lo que solo ve el titular es el detalle de cómo se ha calculado el de su inmueble.

La referencia catastral está en el recibo del IBI y en la nota simple. Si solo tienes la dirección, la consulta catastral te da la de cada piso del edificio.

Cómo se impugna

No se puede recurrir por sí solo. La ley solo permite discutirlo de dos formas: pidiendo la rectificación de la autoliquidación del ITP, o recurriendo la liquidación si la hace Hacienda. En los dos casos, Hacienda resuelve con un informe del Catastro que es obligatorio y vinculante, y que confirma o corrige el valor a la vista de lo que aportes. Si crees que tu piso vale menos, por ejemplo porque está para reformar, esa es la vía: con pruebas del estado y del precio real.

Lo que significa si compras para reformar

El valor de referencia se calcula con los datos del Catastro y los precios de la zona, sin visitar el piso. Quien compra barato porque el piso está para reformar es quien más a menudo paga el ITP sobre una cifra mayor que su precio. Consúltalo antes de ofertar y súmalo a los gastos en la calculadora de house flipping.