Vender un piso con inquilino: qué dice la ley y qué cuesta

¿Se puede vender un piso con inquilino dentro?

Sí. Vender no rompe el contrato de alquiler: el comprador ocupa tu lugar como arrendador, con los mismos derechos y obligaciones, y el inquilino sigue viviendo en el piso. No necesitas su permiso para vender, aunque sí tienes que avisarle, porque tiene derecho a comprarlo antes que nadie.

Qué pasa con el contrato de alquiler al vender

• Los primeros cinco años de contrato (siete si el casero era una empresa) el comprador los tiene que respetar siempre.
• Si el contrato se firmó por más tiempo, el comprador lo respeta entero, salvo que compre con la protección del Registro de la Propiedad. En ese caso solo tiene que aguantar hasta los cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino con una mensualidad por cada año que le quedara por encima de ese plazo.
• Si el contrato dice que la venta lo termina, esa cláusula no quita los cinco o siete años: el comprador tiene que respetarlos igualmente.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

El inquilino tiene preferencia para comprar el piso que alquila, en las mismas condiciones que cualquier otro comprador:

• Tanteo: tienes que comunicarle de forma fehaciente (por burofax, por ejemplo) que vendes, el precio y las condiciones. Tiene 30 días naturales para decidir si lo compra él. Si en 180 días no has vendido, el aviso caduca.
• Retracto: si vendes sin avisarle, o por menos precio o en mejores condiciones que las que le comunicaste, puede quedarse el piso pagando lo mismo que el comprador, en los 30 días siguientes a que el comprador le notifique la venta con copia de la escritura.

No es un trámite menor: para inscribir la venta en el Registro hay que justificar que esas notificaciones se hicieron.

Cuándo el inquilino no tiene derecho de tanteo

• Si renunció en el contrato. La ley permite pactarlo. Aun así, tienes que avisarle de que vas a vender con al menos 30 días de antelación a la firma.
• Si vendes el edificio entero, con todas las viviendas y locales, a un mismo comprador.

¿Cuánto vale un piso con inquilino?

No hay un dato oficial del descuento, porque depende de cada contrato. Lo que lo mueve es quién puede comprarlo: quien busca casa para vivir no puede entrar hasta que acabe el alquiler, así que el comprador natural es un inversor, y un inversor lo valora por la renta que cobra y por los años que quedan de contrato. Una renta baja con muchos años por delante pesa en el precio; un contrato que termina pronto, mucho menos.

Si acordáis que el inquilino deje el piso antes de vender a cambio de una compensación, esa cantidad cuenta como una mejora para Hacienda: se suma a lo que te costó el piso y reduce la ganancia por la que pagas IRPF. Lo explica IRPF por vender una vivienda.

Qué cuesta vender un piso alquilado

Los gastos son los de cualquier venta: la comisión de la inmobiliaria si la hay, la plusvalía municipal, cancelar la hipoteca si queda préstamo y el IRPF de la ganancia, que sube por las amortizaciones de los años que estuvo alquilado. Súmalos con la calculadora:

Para la venta necesitas los mismos papeles que en cualquier otra, y conviene tener a mano el contrato de alquiler en vigor. La lista está en documentos para comprar un piso.